柬埔寨金边市中心到底在哪里？别瞎投资

只要经济条件允许，十个来金边买房的人，九个想买在市中心。

但是问题来了，金边的市中心到底在哪里？当我们走进市区的一家家售楼部，近乎每个开发商的销售员都在讲述自家的地段有多么无敌，以致于这个看似很简单的问题，却因为信息的极度不对称变的扑朔迷离。

不靠谱的城市规划

理论上来讲，要给这个问题一个权威的解答其实不难，只要参照金边市政府的规划即可。

可是这种做法在金边这座城市却根本行不通。

柬埔寨目前唯一一份公之于众的金边整体城市规划方案是法国大使馆于上个世纪90年代末设计的，这份长达330页的方案的白皮书最终在被公布于众时被删除了十分之九的篇幅，仅剩下区区35页，而公布的时间则已经是2015年，距离法国大使馆提交方案的时间已经过去了整整十几年。

（金边邮报刊登的金边2035年城市规划示意图）

如果大家对照今日的金边的建设发展，就会发现其实2015年以来的城市建设几乎没有按照这份方案来执行。

如今这份方案除了被制作成一个巨型3D模型，静静地躺在金边的市政大厅中以外，几乎别无他用。所以很遗憾的告诉大家，我们是在一座没有完整城市规划的城市买房。

（陈列于金边市政厅的金边规划3D模型）

那么如何建立金边市中心的边界，保证我们买的房子真的是处于金边市中心的范围，我在这里给大家几个维度作为参考：

维度一：国家地标

我们在金边置业时永远都不要忘记，我们踏足的这座城市乃是有着几百年历史的一国之首都，而历史的沉淀所赋予的城市脉络绝非个人意志所能改变。

正如我们的首都北京，无论东三环的高楼大厦如何鳞次栉比，城市的最核心依然是故宫，天安门，长安街。这些地标周围的四合院无论多么破旧，价格一样是以9位数在出售。

而在金边，这里的地标则是王宫，是独立纪念碑，是以国父的名字命名的西哈努克大道。

（1960年代独立纪念碑以及西哈努克大道的风貌）

不论这座城市以什么样的姿态向外延伸，这些地标永远都不会变，因为他们是国家的名片！而在这些地标周围买房置业，无疑是最安全，最保值的选择。

维度二：砸人饭碗的金边地价图

市场本身是最不会骗人的。金边是一座街区制的城市，哪个地段好，哪个地段不好，不需要问售楼部的销售顾问，只需参照该区域的土地出让价格就一目了然了，土地价格贵的地段一定是好地段，越贵的地方越是核心。

我这里有一副砸别人饭碗的金边地价图，之前发表在金边邮报上，大家要参考土地的价格，目前这幅图是最真实情况的一份。（有需要更详细的资料与我获取）

（金边邮报发布的金边地价图2019）

依据不同区域主干道的地价中位数，金边市区的土地价格大约可以分为三个段位：

第一梯队：每平方米约6000美元以上

第二梯队：每平方米约3000-6000美元

第三梯队：每平方米约3000美元以下

而这三幅表反映在地图上，我们发现金边单平方地价6000美金以上的地段基本位于莫尼旺大道（大家记住这条重要的主干道的名字，接下来我们要反复说到这条路）以东，5号公路以南，铁桥头以北的绿色区域内，并由此向西延伸，地价基本依次递减。

由此我们基本可以判断，金边的市中心大约就是绿色的这个区域，这个区域也包含了金边几乎全部的地标性建筑：独立纪念碑、皇宫、塔仔山、Naga赌场等等。

中国台湾同胞称这里是金边的“蛋黄区”，实在是再贴切不过的比喻。

（金边地价的第一梯队和第二梯队，红线为莫尼旺大道）

维度三：神奇的莫尼旺大道-金边市中心的边界

除了地价，还有一个不会骗人的是谷歌地图和Trip Advisor。来到金边后，我希望大家都能在手机里下载两个这两个APP。如果你想了解哪里是金边的市中心，你可以在谷歌地图和TripAdvisor搜索这几个核心的信息：Embassy（大使馆）；Ministry（国家级政府部门）；Hotel（酒店）；Restaurant（餐厅）；

（谷歌地图显示的金边各国大使馆分布图，红线为莫尼旺大道）

（Trip advisor 显示的金边主要酒店分布图，红线为莫尼旺大道）

当你搜索完之后，你会发现这些关键词在地图上神奇的拥有着一个共同的边界，而它就是金边重要的主干道之一：莫尼旺大道（Monivong Boulevard），也被称为金边的1号公路。

这条路把金边分成了一东和一西两个世界，一路之隔无论是地价，商铺和公寓的租金以及整体的城市观感都近乎于两个世界。

最后总结下，回到今天的问题：

金边的市中心到底在哪里？通过以上的分析，虽然我们无法为市中心划定一个明确的边界，但是市中心是由主要是由洪森大道，莫尼旺大道，毛泽东大道，西哈努克大道，诺罗敦这些主干道围绕。